Adquisición de bienes inmuebles por remate judicial. Tratamiento fiscal

Librado García Ramírez

Mtra. Flor de María Tavera Ramírez

En la vida diaria, por razones de negocios, de inversión, de financiamiento, de liquidez o de compra de bienes muebles e inmuebles, las personas físicas o morales recurren a la contratación de préstamos, exhibiendo una garantía para respaldar el préstamo que se ha conseguido, pactando intereses y determinando un plazo para su pago.

Puede ser que por diversas razones (personales, financieras o económicas) se incurra en mora, llegando al extremo de no poder pagar la obligación contraída, por lo que el acreedor (persona física o moral que hace el préstamo) ejerce la exigibilidad del pago interponiendo demanda por la vía judicial, o laboral en el caso de un patrón que incumple con sus obligaciones para con el trabajador.

Con motivo de haber incumplido con las obligaciones económicas contraídas por el acreditado o deudor (quien pidió el préstamo), el demandante (parte afectada, acreditante o acreedor) solicita una instancia legal para hacer valer sus derechos con relación al demandado (parte infractora, acreditado o deudor); en razón de la interposición de la demanda, la autoridad notifica de manera personal al demandado de la existencia del proceso en su contra, obligándolo a comparecer a juicio y en caso de no hacerlo se le tendrá por rebelde en el proceso.

Todo proceso judicial está determinado en las leyes, el cual contiene secuencia de etapas que debe seguir toda autoridad pública para resolver el litigio entre las partes “demandante y demandada”, llegando a la etapa procesal de sentencia definitiva o laudo, en donde en su parte medular se condena al demandado a pagar al demandante, concediéndole cierto plazo para realizar el pago; en muchos casos es costumbre que la parte demandada incurre en rebeldía, por lo que al no realizarse dicho pago se le pide designe bienes suficientes que cubran la deuda, los gastos y costas, iniciándose así la diligencia de embargo de los bienes señalados.

En virtud de la sentencia de remate, se procederá a la venta de los bienes embargados con el avalúo exhibido por cada una de las partes, cuyos valores, en caso de que no coincidieran, se toma como base para el remate el promedio de ambos, considerando que no haya una discrepancia mayor al porcentaje establecido en la ley, de lo contrario la autoridad pública podrá ordenar la práctica de un tercer avalúo.

Notificadas las partes de la venta legal de los bienes por medio de edictos, fijando la postura legal, que es la que cubre las dos terceras partes del precio fijado en el avalúo, se convocan postores para que asistan en una fecha determinada a la subasta (almoneda).

Puede darse el caso de no realizarse la venta en la primera almoneda y se señala una segunda, teniéndose como precio el de la primera con una deducción del 10 o 20%, según el tipo de juicio (mercantil o laboral), y así sucesivamente en una tercera o más almonedas, hasta que se logre vender la propiedad, o bien, el ejecutante ejerza su derecho a pedir la adjudicación a su favor.

Después de celebrada la audiencia de remate, se declara ejecutoriada y se apercibe nuevamente a la demandada para que en el término de tres días otorgue la escritura de adjudicación, apercibiéndole que en caso de no hacerlo la autoridad lo hará en su rebeldía.

Los remates judiciales son ventas forzosas de propiedades, reguladas por las autoridades, derivadas del incumplimiento de una obligación que puede haber por el cobro de un pagaré, hipoteca, ejecución de un convenio o laudo, inconformidad por la repartición de bienes, etcétera; éstos se celebran en los tribunales, juzgados o juntas de Conciliación y Arbitraje, tanto estatales como federales del país.

El remate es sinónimo de subasta y de almoneda; la adjudicación es un acto posterior al remate y en virtud del cual se atribuye la propiedad de los bienes al mejor postor o al acreedor ejecutante.

Adquisición de inmueble

En el mercado inmobiliario hay propiedades que fueron resultado de remates que provienen de un litigio o proceso judicial, que quizá representan una buena oportunidad de inversión, ya que en ocasiones tiene un precio mucho menor a su valor de mercado.

¿Será “el remate” una buena alternativa para adquirir un bien inmueble?

Veamos, antes de tomar decisiones para comprar un inmueble de esta manera, es importante conocer detalles relevantes sobre las adjudicaciones por remate de bienes inmuebles.

La adjudicación por remate judicial es un acto judicial por medio del cual se ordena la transmisión de la propiedad de un bien inmueble a favor de una persona determinada, como consecuencia de un procedimiento previo (juicio), ya sea hipotecario o de otra índole.

Podemos preguntarnos, en el caso de una adjudicación en materia laboral, cuando el adjudicatario sea el propio trabajador, el inmueble que se adquiere debe pasar a su propiedad, entre otros conceptos: ¿libre de gravamen, impuestos y derechos fiscales?

Es importante precisar que el artículo 975, fracción II, inciso b), de la Ley Federal del Trabajo (LFT) establece que las adjudicaciones de bienes a los trabajadores no causarán impuesto alguno; quizá resulta a lo mejor muy fácil y sin problema alguno el seguir al pie de la letra lo preceptuado por la ley laboral; sin embargo, “ninguna ley que no sea de carácter fiscal” y no importando su redacción puede declarar exenta una enajenación o adquisición fiscalmente hablando.

Analizando objetivamente las disposiciones fiscales de carácter local o federal, ninguna de ellas establece exención o ventaja alguna a la adjudicación por remate en favor de los trabajadores.

Lo cierto es que, en la especie, la Ley de Ingresos de la Federación (LIF), en su artículo 12, décimo quinto párrafo, prevé lo siguiente:

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Artículo 12. …………………………………………………………………

Las contribuciones, productos o aprovechamientos a los que las leyes de carácter no fiscal otorguen una naturaleza distinta a la establecida en las leyes fiscales, tendrán la naturaleza establecida en las leyes fiscales.

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En tal sentido, al tratarse de una ley especial, la cual prevalece sobre la específica, es claro que no se deberá aplicar en el caso que disponga la LIF en el numeral antes referido, al citar expresamente: “Se derogan las disposiciones que se opongan a lo previsto en este artículo, en su parte conducente”, de ahí que resulten aplicables las resoluciones fiscales.

Después de terminado el juicio, cuando el bien ya ha sido adjudicado, se debe solicitar a la autoridad que el expediente se ponga a disposición del notario elegido, quien estudiará el expediente y los antecedentes de la propiedad para preparar la documentación relativa a la escritura que se utilizará para cerrar la operación de compra.

Es importante tener presente que al adquirir un inmueble a través de una adjudicación por remate, el costo por pago de impuestos es mayor que el que se pagaría en una operación de compraventa común y corriente, ya que el adquirente del inmueble cubre gastos que normalmente corresponden al vendedor, como ejemplo, podemos citar el impuesto sobre la renta (ISR) que se genera por la venta del bien inmueble que es pagado por el vendedor, en el caso de un remate este impuesto es pagado por el comprador, ya que el demandado incurre en rebeldía y como es costumbre en este tipo de casos es la autoridad quien otorgará la escritura correspondiente.

De lo narrado anteriormente, el notario debe resolver la cuestión fiscal, por lo que, atendiendo al origen del caso, tenemos la fracción II del artículo 14 del Código Fiscal de la Federación (CFF):

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Artículo 14. Se entiende por enajenación de bienes:

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II. Las enajenaciones, aun cuando se realicen a favor del acreedor.

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De conformidad con lo establecido por el precepto antes transcrito, nos damos cuenta que estamos ante una enajenación de bienes en la que el deudor es el enajenante y el acreedor el adquirente, pero siempre el deudor incurre en rebeldía y no va a pagar el ISR en caso de haberlo.

Determinación de los impuestos

El notario, por disposición del artículo 126, tercer párrafo, de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR) deberá calcular y enterar el citado impuesto, por lo tanto, la carga impositiva es para el adquirente, so pena de nunca obtener la escritura respectiva. Más aún, lo dispuesto por los artículos 213 y 214 del Reglamento de la Ley del Impuesto sobre la Renta (RLISR), señalan que:

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Artículo 213. Las personas físicas que obtengan ingresos por la enajenación de inmuebles por adjudicación judicial o fiduciaria, para efectos del artículo 14, fracción II del Código Fiscal de la Federación, considerarán que la enajenación se realiza en el momento en que se finque el remate del bien, debiendo realizar, en su caso, el pago provisional en términos del artículo 126, párrafo tercero de la Ley.

Asimismo, las personas físicas que obtengan ingresos por la adquisición de bienes inmuebles por adjudicación judicial o fiduciaria, para efectos del artículo 130, párrafo último de la Ley, considerarán como ingreso la diferencia entre el precio de remate y el avalúo practicado en la fecha en la que se haya fincado el remate, debiendo, en su caso, realizar el pago provisional que corresponda en términos del artículo 132, párrafo segundo de la Ley.

Artículo 214. Para efectos de los artículos 126, párrafo tercero, 127, párrafo tercero y 160, párrafo tercero de la Ley, los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios que por disposición legal tengan funciones notariales, deberán calcular y, en su caso, enterar el Impuesto que corresponda a dichas enajenaciones de conformidad con las citadas disposiciones legales, aun en el supuesto de enajenaciones de inmuebles consignadas en escritura pública en las que la firma de la escritura o minuta se hubiese realizado por un juez en rebeldía del enajenante.

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Tomando en consideración las fundamentaciones anteriores, se tiene que en el presente caso se actualizan dos hipótesis jurídicas:

1. ISR por enajenación. Relativo al primer párrafo del artículo 213 del RLISR, apoyado con lo establecido por el artículo 214 del mismo ordenamiento.

2. ISR por adquisición. Referido en el segundo párrafo del artículo 213 del RLISR.

Por lo que el notario, para el cálculo de los impuestos correspondientes, tomará la fecha en que se finque el remate del bien como la fecha de enajenación, debiendo calcular la actualización y recargos correspondientes.

Caso práctico

Para tener una visión más amplia en relación a las implicaciones fiscales que se tienen al adquirir un bien inmueble por medio de remate, veamos un ejemplo de los impuestos causados por la adjudicación de un bien inmueble proveniente de un juicio laboral a favor del trabajador.

Se trata de un bien inmueble, cuyo avalúo practicado arroja un valor de $632,990.00, siendo su postura legal para la primera almoneda de $421,993.32.

Se señala el 25 de noviembre de 2015 para que se lleve a cabo el remate en su segunda almoneda, debido a que en la primera no hubo postores, siendo su postura legal el valor de la primera almoneda, menos una reducción de 20%: $337,594.66.

La firma de la escritura es el 22 de junio de 2016.

Cálculo del ISR por enajenación:

Conclusión

Como nos podemos dar cuenta, adquirir bienes inmuebles mediante remate, no siempre es la mejor alternativa. En el caso práctico expuesto, el demandante (trabajador) deberá pagar el ISR que le corresponde al demandado (patrón) por la enajenación del bien inmueble, además del impuesto por adquisición de bienes que le corresponde pagar a él como adquirente del bien inmueble, impuesto que siempre se genera debido a que la postura legal siempre se fija en dos terceras partes del valor del avalúo, así como por la reducción que se aplica en las almonedas posteriores a la primera, lo que provoca impuestos más elevados.

Personas que han adquirido bienes por este medio, han expresado: “¡me salió bien barata la propiedad!”, pero cuando el notario les informa del monto de los impuestos a que está sujeta la operación realizada, más los honorarios y derechos, entonces es cuando se dan cuenta que en realidad “no les salió tan barata”, ya que el adquirente absorbe su carga impositiva y la que le corresponde al demandado.

Si lo reflexionamos, efectivamente se adquiere a bajo costo, en relación al valor que el avalúo da a la propiedad, es por eso que al comprar barato se obtiene una ganancia, la cual está gravada, siendo el impuesto por adquisición siempre más alto que el de enajenación, lo ideal sería que el inmueble se adjudicara en el valor total en que fue valuado para evitar este impuesto.