L.D. Ivonne Rendón Roque
Introducción
El contrato es un acuerdo de voluntades y funge como la principal fuente de derechos y obligaciones, tanto por la ley como por la doctrina, por tanto, el contrato es, por excelencia, el negocio jurídico en que se manifiesta con eficacia máxima la libre voluntad de los sujetos de derecho.
De lo anterior deriva la libertad contractual, denominada así a la facultad que cada una de las partes tiene para decidir cómo, en qué circunstancias y términos desea celebrar un contrato.
En el presente artículo revisaremos los aspectos básicos del contrato de compraventa, por lo que al igual que el resto de los actos jurídicos es necesario que esencialmente cumpla con los elementos de validez y de existencia.
Contrato de compraventa
El contrato de compraventa es el más común en la práctica, ya que se puede dar desde ir al supermercado, vender un automóvil o un inmueble, aunque en cada uno de estos supuestos conlleva diferentes formalidades.
Por medio del contrato de compraventa una persona denominada enajenante o vendedor transmite la propiedad de una cosa e inclusive un derecho a otra llamada adquirente o comprador a cambio de un precio cierto y en dinero. Las características de este contrato son las siguientes:
• Real. Para que se pueda materializar se requiere forzosamente la entrega de la cosa sobre la que versa el contrato.
• Oneroso. Estipula derechos y obligaciones de manera recíproca desde el momento mismo del perfeccionamiento del contrato.
• Bilateral. Ambas partes se obligan, es decir, hay obligaciones recíprocas, esto es, a cambio del precio cierto y en dinero se entrega materialmente el bien o, en su caso, el derecho se transmite.
• Obligatorio. Genera obligaciones y efectos reales.
• Aleatorio. El contrato de compraventa puede ser aleatorio, aunque resulta una excepción, toda vez que desde el principio se fija el precio cierto y en dinero, así como el bien a enajenar. Son contratos aleatorios aquellos en donde los efectos, las ganancias, así como las pérdidas dependen de un acontecimiento incierto, un ejemplo de contrato aleatorio es el de compraventa de esperanza porque depende de un hecho futuro e incierto.
• Consensual. En este tipo de contratos basta el consentimiento o aceptación de las partes al momento mismo en que se estipulan las condiciones del contrato.
• Principal. El contrato de compraventa puede existir por sí mismo y tiene un fin propio independiente a los demás.
• Conmutativo. Este contrato es 100% oneroso, con la particularidad de que las prestaciones deben ser ciertas al igual que las partes desde el momento mismo de la celebración del contrato.
Elementos del contrato de compraventa
Por regla general, la venta es perfecta y obligatoria para las partes cuando se han convenido sobre la cosa y su precio, aunque la primera no haya sido entregada ni el segundo satisfecho.
Todo contrato cuenta con elementos personales, reales y formales atendiendo la naturaleza de cada uno de éstos. A continuación se precisa cada uno de dichos elementos.
Elementos personales
Enajenante. Dicha figura recae en la persona propietaria del bien o derecho y que transmitirá dicho dominio a cambio de un precio cierto y en dinero.
Adquirente. Es la persona a la que se le transmitirá la propiedad del bien y se convertirá en el nuevo dueño.
Elementos reales
Objeto. Debe ser física y jurídicamente posible y será el fondo o motivo del contrato.
Precio. Contraprestación monetaria a la que se obliga el comprador para efecto de que se le entregue materialmente el bien y funja como nuevo propietario.
Si el precio de la cosa vendida se ha de pagar parte en dinero y parte con el valor de otra cosa, el contrato será de venta cuando la parte de numerario sea igual o mayor que la que se pague con el valor de otra cosa. Si la parte en numerario fuere inferior, el contrato será permuta.
Los contratantes pueden convenir en que el precio sea el que corre en día o lugar determinados o el que fije un tercero.
El comprador debe pagar el precio en los términos y plazos convenidos. A falta de convenio lo deberá pagar al contado. La demora en el pago del precio lo constituirá en la obligación de pagar réditos al tipo legal sobre la cantidad que adeude.
Elementos formales
El contrato de compraventa no requiere para su validez formalidad alguna especial, sino cuando recae sobre un inmueble, por lo que tratándose de muebles podrá ser verbal o por escrito atendiendo el objeto del contrato.
En estricto sentido, el único contrato de compraventa que deberá formalizarse en escritura pública es aquel donde el objeto del contrato sea un bien inmueble; sin embargo, para generar mayor seguridad jurídica a las partes se recomienda celebrar un contrato privado tratándose de venta de bienes muebles, por ejemplo, al enajenar un vehículo.
Las enajenaciones de bienes inmuebles cuyo valor de avalúo no exceda al equivalente a 365 veces el salario mínimo general diario vigente en el Distrito Federal (SMGDF) en el momento de la operación, esto es, $26,659.60 para el ejercicio fiscal 2016 y la constitución o transmisión de derechos reales estimados hasta la misma cantidad o que garanticen un crédito no mayor de dicha suma, podrán otorgarse en documento privado firmado por los contratantes ante dos testigos cuyas firmas se ratifiquen ante notario, juez competente o Registro Público de la Propiedad (RPP), lo cual resulta inoperante ya que es nulo referirse a un inmueble de dicho valor.
Efectos del contrato de compraventa
De manera sucinta podemos señalar que los efectos generales de cualquier contrato de compraventa son los siguientes:
• Transmisión de la propiedad, es decir, el adquirente en el contrato se convertirá en el nuevo propietario. Lo anterior conlleva los derechos y obligaciones generados por la celebración de dicho contrato, es decir, las consecuencias jurídicas derivadas por el mismo.
• Responder al saneamiento por evicción, es decir, el vendedor se encuentra obligado a responder en caso de que un tercero alegue tener mejor derecho que el adquirente, por lo que este último es desposeído del bien objeto del contrato.
• Se puede exigir el pago de daños y perjuicios, esto aplica cuando el acreedor puede exigir al deudor el equivalente a la utilidad o beneficio que a aquél le hubiese reportado el cumplimento efectivo, íntegro y oportuno de la obligación instaurada entre las partes o la reparación del mal causado al acreedor.
Modalidades de la compraventa
De conformidad con el propio Código Civil Federal (CCF), el contrato de compraventa puede adoptar diferentes modalidades entre las que considera las enunciadas a continuación:
• Pública o privada. Precisamente, como su nombre lo establece, al intervenir un fedatario público el contrato se convierte en público dada su propia naturaleza, por ejemplo, al enajenar un bien inmueble; en cambio, cuando simplemente el contrato se celebra sin la necesidad de que intervenga un fedatario público esta compraventa es privada.
• Judicial o extrajudicial. En la compraventa extrajudicial hay litigio, pero no hay una sentencia, mientras que en la judicial ya hay sentencia y los bienes se venden a través de una puja o almoneda de remate.
• Voluntaria o necesaria. En la necesaria, como su nombre lo establece, el Estado impone a las partes ya sea comprar o vender determinado bien; en la voluntaria, en cambio, la pueden celebrar libremente las partes, incluso el Estado puede intervenir, como parte por supuesto y no como juzgador o impartidor de justicia.
• Compraventa en abonos. La forma de cubrir el precio o deuda será a través de diversos pagos o parcialidades. La venta que se haga facultando al comprador para que pague el precio en abonos, se sujetará a lo siguiente:
– Si la venta es de bienes inmuebles, puede pactarse que la falta de pago de uno o varios abonos ocasionará la rescisión del contrato. La rescisión producirá efectos contra el tercero que hubiere adquirido los bienes de que se trata, siempre que la cláusula rescisoria se haya inscrito en el RPP.
– Si se trata de bienes muebles que sean susceptibles de identificarse de manera indubitable, podrá también pactarse la cláusula rescisoria, de que habla contra terceros si se inscribió en el registro público.
– Si se trata de bienes muebles que no sean susceptibles de identificarse, los contratantes podrán pactar la rescisión de la venta por falta de pago del precio, pero esa cláusula no producirá efectos contra el tercero de buena fe que hubiere adquirido dichos bienes.
• Compraventa con reserva de dominio. En este tipo de contratos el vendedor no entrega el bien al celebrar el contrato, ya que para la entrega material deberá haberse cubierto por completo el precio que se haya estipulado, por lo que el enajenante se reserva el dominio hasta que se termine de pagar la cosa. Mientras no se venza el plazo para pagar el precio, el vendedor no podrá enajenar la cosa vendida con reserva de propiedad. Esta limitación de dominio se anotará en la parte correspondiente.
• Compraventa con pacto de preferencia. En algunos contratos se establece una cláusula donde se señala a quién se va a ofrecer el bien en caso de que a su vez se venda éste. El derecho adquirido por el pacto de preferencia no puede cederse, ni pasa a los herederos del que lo disfrute. Además, si se ha concedido un plazo para pagar el precio, el que tiene el derecho de preferencia no puede prevalerse de este término si no da las seguridades necesarias de que pagará el precio al expirar el plazo.
• Compraventa de esperanza. Al hablar de las características de este tipo de contrato señalamos que como regla el objeto y el precio es cierto; sin embargo, puede pactarse que los efectos, las ganancias o las pérdidas dependan de un acontecimiento incierto.
• Compraventa por acervo o a la vista. De manera general podemos considerar venta por acervo a la venta de mayoreo o en grandes cantidades o volúmenes, mientras que a la vista es comprar y pagar por lo que se ve.
Si la venta se hizo sólo a la vista y por acervo, aun cuando sea de cosas que se suelen contar, pesar o medir, se entenderá realizada luego que los contratantes se avengan en el precio, y el comprador no podrá pedir la rescisión del contrato alegando no haber encontrado en el acervo la cantidad, peso o medida que él calculaba; no obstante, habrá lugar a la rescisión si el vendedor presentare el acervo como de especie homogénea, y ocultare en él especies de inferior clase y calidad de las que están a la vista.
• Compraventa sobre muestras. Cuando se trate de venta de artículos determinados y perfectamente conocidos, el contrato podrá hacerse sobre muestras.
Derechos y obligaciones de las partes
Del vendedor
La redacción de cada contrato generará derechos y obligaciones en función de éste; sin embargo, de manera general las obligaciones del vendedor son las siguientes:
• Entregar la cosa. Los gastos de la entrega de la cosa vendida son de cuenta del vendedor, y los de su transporte o traslación, de cargo del comprador, salvo convenio en contrario.
• Transferir la propiedad.
• Responder por vicios ocultos, es decir, debe garantizar la calidad del bien.
• Conservar y custodiar la cosa hasta el momento de la entrega.
• Garantizar el derecho personal.
• Garantizar la evicción.
Del comprador
Por su parte, el comprador cuenta con los siguientes derechos y obligaciones:
• Pagar el precio de la cosa en el tiempo, lugar y forma convenidos. Si no se han fijado tiempo y lugar, el pago se hará en el tiempo y lugar en que se entregue la cosa.
• La falta de pago del precio da derecho para pedir la rescisión del contrato, aunque la venta se haya hecho a plazo.
• El comprador deberá pagar intereses por el tiempo que medie entre la entrega de la cosa y el pago del precio, en los tres casos siguientes:
i. Si así se hubiere convenido.
ii. Si la cosa vendida y entregada produce fruto o renta.
iii. Si se hubiere constituido en mora.
Riesgos de la compraventa
En estricto sentido, nadie puede vender lo que no es de su propiedad, aunque en la práctica hemos escuchado fraudes, así como adquirientes de buena fe que deben ser saneados por evicción, entre otros.
La venta de cosa ajena es nula, y el vendedor es responsable de los daños y perjuicios si procede con dolo o mala fe; sin embargo, el contrato quedará revalidado si antes de que tenga lugar la evicción, el vendedor adquiere la propiedad de la cosa vendida por cualquier título legítimo.
Cuando un mismo bien hubiese sido vendido a diversas personas por el mismo vendedor prevalecerá la venta primera en fecha; si no fuere posible verificar la prioridad de ésta, prevalecerá la hecha al que se halle en posesión de la cosa tratándose de bienes muebles, mientras que tratándose de bienes inmuebles prevalecerá la venta que primero se haya registrado; y si ninguna lo ha sido, se estará a la fecha en que se haya poseído el bien.
Asimismo, hemos escuchado sobre la venta de derechos litigiosos ya que no está prohibida, pero el vendedor que no declare la circunstancia de hallarse la cosa en litigio, es responsable de los daños y perjuicios si el comprador sufre la evicción, quedando, además, sujeto a las penas respectivas.
Por lo anterior, es importante que en las declaraciones del contrato el enajenante manifieste que es el dueño legítimo de la cosa, además de precisar, en su caso, que se encuentra en litigio.
Entre otros de los riesgos que podría acarrear un contrato de compraventa se encuentran:
• Que se destruya la cosa total o parcialmente.
• Pérdida total o parcial del bien.
• Que el objeto materia del contrato se vea afectado total o parcialmente por evicción.
Modos de terminación
Como cualquier otro tipo de contrato, el de compraventa podrá rescindirse; sin embargo, se deberán seguir las reglas que el propio instrumento haya estipulado en dichos casos, ya que en determinados supuestos podrá exigirse una pena convencional. Otros de los motivos por los que se puede terminar el contrato de compraventa son los siguientes:
• Frustración. La frustración de la obligación se deba a una circunstancia extraña a la obligación y al propio deudor, por ejemplo, al hablar de caso fortuito o fuerza mayor.
• Extinción de sus efectos. Este modo podrá darse cuando el contrato ya no satisface la necesidad del acreedor o porque el acreedor ha alcanzado su objetivo por otros medios.
• Incumplimiento. Es decir, una de las partes no satisfizo perfectamente las cláusulas del contrato, ya sea con el precio, o bien, la cosa no cumple con las características que se especificaron en el documento legal, por lo que ordinariamente puede demandar y solicitar se pague la pena convencional que en su caso se haya precisado al celebrar el contrato.
Figuras afines
Según la doctrina, entre los contratos, actos o figuras jurídicas análogos al de compraventa se encuentran los siguientes:
• Permuta.
• Suministro.
• Arrendamiento.
• Derechos litigiosos.
Por ser uno de los contratos traslativos de dominio más usuales, seguido claro está del de compraventa, profundizaremos un poco respecto al contrato de permuta, entendiéndose por éste al contrato traslativo de propiedad por el que uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de un bien y el otro, a su vez, se obliga a transferir la propiedad de otro bien a cambio. La clasificación de este contrato es muy parecida al de compraventa, por lo que tenemos lo siguiente:
• Principal.
• Bilateral.
• Oneroso.
• Consensual.
• Conmutativo.
• Instantáneo.
De la misma forma, los elementos reales de este contrato son el objeto y el precio, así como los formales aplican bajo las mismas reglas que el contrato de compraventa, es decir, tratándose de bienes inmuebles deberá ser a través de escrito público y como regla puede ser verbal, aunque se reitera que para darle mayor seguridad jurídica el contribuyente puede optar por celebrar un contrato privado.
Respecto a las partes del contrato hay diferentes posturas en la doctrina, ya que el CCF no precisa obligaciones ni denominaciones de las partes. Algunos indican que como cualquier otro contrato, las partes serían permutante y permutuario, aunque en estricto sentido ambas partes tienen los mismos derechos y obligaciones, por lo que algunos autores se inclinan por denominar a ambos permutantes.
Finalmente, podemos señalar que el contrato de permuta puede darse si la equivalencia del precio del bien de la otra persona se encuentra cubierto en más de 51% en especie, por lo que el resto puede ser en dinero, por tanto, si el 51% es cubierto a través de dinero no se trata de permuta sino de compraventa.
Confirma tus conocimientos y responde las siguientes preguntas:
1. Es una de las características del contrato de compraventa:
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2. Tratándose de venta de bienes inmuebles, dicho contrato deberá cumplir con la siguiente formalidad:
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3. Es una de las figuras afines del contrato de compraventa:
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